Kiracılı ev satışında bilinmesi gereken hukuki süreçler
Kiracısını tahliye edemeyen ev sahipleri çareyi evleri satmakta buluyor. Peki kiracıdan kurtulmak için satılan konut, yeni ev sahibini ne derece etkiliyor? Kiracılı gayrimenkul satışında bilinmesi gereken hukuki süreçleri Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz açıkladı
*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan şekilde ya 6 ay içinde, ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.
*Bu noktada tarihler önem kazanır. Örneğin 01.01.2022 başlangıç 31.12.2022 bitiş tarihli bir kira sözleşmesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı 01.03.2022’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay süre vermesi kendi menfaatine. Çünkü 9.ayda tahliye hakkı oluşacak ve 12. ayı beklemek zorunda olmayacak. Ama eski mal sahibi taşınmazı 01.10.2022’de satarsa artık yeni malikin 6 ay süre vermesi yerine ihtarı yine göndererek 31.12.2022’de tahliye istemesi doğru olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.
BAŞKASINA KİRALAYAMAZ
*Kiracı her iki durumda da evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama 2-2.5 yıl sürer. Bu süre zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemelidir.
*Bir kişinin kiracılı bir ev alması ‘her şartta kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. kişilere 3 yıl süre ile kiraya veremez. Yani yatırım için ev alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.
*Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni ev sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değil. Ancak taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse aynı sözleşme devam eder. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.
DEPOZİTOYU YENİ EV SAHİBİ ÖDER
Avukat Kiraz, tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerektiğini söyledi. Kiraz, “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Eğer kiracı depozito nedeniyle kayba uğramış ise (dolar değil de TL verilmiş ve para ciddi kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir önemli husus da depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen zarar ziyan yan giderler ödenmemiş ise kullanılacaktır.
5 YIL SONRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR
Son dönemde gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafından açıklanan oran yüzde 29.88.
Ancak bu noktada 5 yıl kriteri var. Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni rakam belirlenmesini ister. Bu noktada bilirkişi bölge ortalamasına bakar. Yani ev sahibi ne isterse o rakam geçerli olmaz. Bu davaların 2 yılı aşkın sürede sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve ev sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.