'Önce inşaatı bitir, sonra tapuyu al' dönemi

Yargıtay verdiği karar ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin tapuları korunacak

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yeni dönem başlıyor. Artık arsa sahipleri, 'Tapuları versem bile inşaat tamamlanmazsa geri alırım' diye düşünüyordu. Ancak artık iyi niyetli alıcılardan tapular geri alınamayacak

İzmir Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Prof. Dr. Serkan Ayan, Yargıtay'ın kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin önemli bir ilke kararı verdiğini belirterek, 16 Mayıs 2025 tarihli kararla, yükleniciden bağımsız bölüm alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapularının korunacağını aktardı

Tapular koruma altına alınıyor

Prof. Dr. Serkan Ayan, Yargıtay'ın kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin 16 Mayıs'ta bir ilke kararı verdiğini belirtti. Prof. Dr. Serkan Ayan, daha önceki uygulamada, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi halinde yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı dairelerin tapularının iptal edildiğini, yeni kararla bu durumun değiştiğini açıkladı.

Ayan, tüm mahkemeler tarafından uyulması gereken bu karara göre, yüklenici inşaatı tamamlayamaz ve arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, yükleniciye devredilen ve üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlerin tapuları, eğer alıcılar iyi niyetliyse artık onlarda kalacağını arsa sahibi bu tapuları geri alamayacağını açıkladı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin Türkiye'de sık kullanılan bir model olduğuna dikkati çeken Prof. Dr. Ayan, Sizin bir arsanız var. Müteahhitle anlaşıyorsunuz. 'Gel buraya bir inşaat yap, karşılığında sana bazı dairelerin tapularını vereyim' diyorsunuz.

Müteahhite 36 ya da 42 ay gibi bir süre tanınıyor. İnşaat ilerledikçe arsa sahibi tapuları kademe kademe devrediyor. Müteahhit bu tapuları üçüncü kişilere satarak finansman sağlıyor. Ancak inşaat tamamlanamayınca arsa sahibi sözleşmeyi feshediyor.

Önceden bu dairelerin tapuları iptal ediliyordu. Fakat Yargıtay, bu kişiler müteahhitle birlikte hareket etmiyorsa ve iyi niyetliyse tapuların korunmasına karar verdi' dedi

Ayan konuyla ilgili şu açıklamayı yaptı: ''Alıcılar ortaklaşa bir finansman modeliyle inşaatı tamamlama yoluna gidebilir. Ayrıca, Tüketici Kanunu'na göre 30'un üzerinde bağımsız bölümü olan yapılarda sigorta yapılması zorunlu.

Eğer böyle bir sigorta yapılmışsa, inşaat yarım kalsa bile sigorta şirketi devreye girerek inşaatı tamamlayabilir. Ancak öncelikli olan, tapuların korunmasıydı dedi.

Yeni kararın, devam eden tüm davaları da etkileyeceğini belirten Prof. Dr. Ayan, içtihadı birleştirme kararının Resmi Gazete'de yayımlanacağını söyleyerek, Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde kolayca yapılıyordu. Arsa sahipleri, 'Tapuları versem bile inşaat tamamlanmazsa geri alırım' diye düşünüyordu.

Ancak artık iyi niyetli alıcılardan tapular geri alınamayacak. Bu durumda arsa sahipleri ya teminat isteyecek ya da 'Önce inşaatı bitir, sonra tapuyu al' diyecek. Yani ekonomik olarak güçlü müteahhitler bu sürece girebilecek.'' ifadelerini kullandı.