Kiralayan ve kiracı arasında büyük tartışmalara neden kiralık gayrimenkullerdeki ani ve fahiş fiyat artışları hukuki davalarında ve sıkıntılara yol açmaya başladı. Ev sahipleri ve kiracılar hukuki hakları konusunda arayışlar içerisine girdi
Ankara’da kiralık gayrimenkullerin fiyatlarının orantısız bir ölçüde arttığına işaret eden Ankara’nın önde gelen gayrimenkul şirketi Gayrimenkul PR, sorunun temel kaynağının avantajlı konut kredilerinin yarattığı suni alımlar sonra kiralık konut arzının azalması ve özellikle göçmenlerin her fiyattan daire kiralamasının Ankara’da kiralık konut kıtlığına neden olduğunu açıkladı. Kiracıların oturdukları dairelerden çıkmamak için her türlü yola başvurduğunu bununda davalara hatta kavgalara varan ölçüde sorunlara yol açtığına işaret eden Gayrimenkul PR ‘kiracı oturdukları dairenin sahibi gibi davranamaz, gettolaşamaz. Ev sahibi de sözleşmede belirtilen oranlar dışında fiyat artışı yapamaz. Ancak her iki taraf konunun hukuki yönlerini bilirse hiçbir sorun yaşanmaz’ dedi
İşte ev sahibi kiracı arasındaki sorulara cevaplar
1- Kira artışı ne kadar olur?
Kira artışı, sözleşmenin sonlanacağı tarihten önceki aya göre 12 aylık TÜFE oranı ortalamasına bağlı hesaplanıyor. Sözleşmede, taraflarca kabul edilen oranlar yazılmışsa, kira artışı belirlenen bu oran üzerinden yapılır.
2- Kira kontratı dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?
Eğer mülk sahibi konutunda oturacağını beyan ederse, kiracı daireyi 1 ay içerisinde boşaltmak zorundadır. Kira sözleşmesinin bitimine 1 ay kala noterden tahliye ihtarnamesi çekilmelidir. Kiracı buna rağmen konutu boşaltmazsa ciddi hukuki yaptırımlara maruz kalır, siciline işlenir ve bir dahaki gayrimenkul kiralamasında açılan davalar kiracı aleyhine olumsuz bir intiba yaratır. Kiracı kiraladığı gayrimenkulün sahibi gibi davranamaz. Yasalar, kontrata aykırı eylemde bulunan kiracılara karşı ağır yaptırımlar uygular
3- Kiracıya ‘Ya yüksek kira öde ya da çık’ denilebilir mi?
Ev sahibi kontrat süresi dolmadan kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” diyemez. Kira artışı TÜFE ya da sözleşmedeki hükümlere göre yapılır. Özetle ev sahipleri kafalarına göre “kiralar çok arttı” diye kiracılarını çıkaramazlar. Kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gelir. Kiracıya noterden kira borcunu ödemesi için ihtar gönderilip, 30 gün süre verilir. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yoksa, tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
4- Kiracının hangi durumlarda evden tahliyesi talep edilebilir?
Kiracının tahliye nedenleri şöyle sıralanabilir: “Bir kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar gönderilirse. Ödeme ihtarına rağmen 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle. Esaslı yıkım, tamirat tadilat varsa. Kiralananda kumar oynandığı, fuhuş yapıldığı, uyuşturucu ticareti yapıldığı tespit edilmişse. Usulüne uygun kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten makul bir süre sonrasında düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü alınmışsa. İhtiyaç sebebiyle tahliyede, ihtiyaç samimi ve gerçekse. Taşınmaz satılmış satın alan kişi yeniden edinim sebebiyle aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermişse. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık süre dolmuş ve 3 ay önceden mal sahibi ihtarname gönderip tahliye talep etmişse.
5- Ev satılırsa kiracı evden çıkmak zorunda mı?
Evde kiracı varken, taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı içeride kalmaya devam edebilir. Altıncı ayın sonunda da çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir
6- Evin satışı içindeki kiracıyı, kira artışı yapmaktan kurtarır mı?
Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Kira artışı kontrata göre yapılır. Ev satıldığı takdirde kiracı 1 ay içerisinde evi boşaltmak zorundadır. Satışa sunulan evi alıcı adaylarına göstermeyen kiracı, yasalara göre suç işlemiş olur
7- Kira alacağı için mahkeme yerine arabulucuya gidilebilir mi?
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 1. maddesine göre tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri iş veya işlemlerden doğan özel hukuk uyuşmazlıklarının çözümlenmesinde arabulucuya ihtiyari olarak gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında; başta tahliye talepleri olmak üzere kira alacağı ve kira tespiti konularında arabulucuya gidilebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun ihtiyari olması nedeniyle kanunen zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı yoktur
Her iki tarafın (mülk sahibi-kiracı) ticari işletme olması halinde kira alacakları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kanuni bir zorunluluktur. Dava açılmadan önce arabulucuya gidilebildiği gibi dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilmek istenirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde hakim bu süreyi 3 ay daha uzatır.
8- Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa dava açılabilir mi?
Süreç kontrolü taraflardadır. Yargısal çözümde karar verme yetkisi üçüncü bir kişinin elinde iken arabuluculukta tarafların iradesindendir. Taraflar mevcut hukuk düzenlemelerine ve usullerine bağlı kalmadan sadece kendilerine özgü çözüm üretme şansına sahiptir. Tarafların istemedikleri bir karar alınması mümkün değildir. Anlaşma sağlanaması halinde her zaman mahkemeye gidilebilir
