Ankara'da konut amortisman süresi enflasyona göre kira artışı olursa 18 yıl

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından en çok konut satılan 10 il üzerinde yapılan araştırmaya göre de, illerin çoğunda amortisman süresi kısalmış durumda. 2022 yılında konut fiyatlarında çok hızlı artış yaşanırken, kiralarda enflasyona yakın artışlar olması nedeniyle amortisman süresinin uzadığını söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Teminat Değerleme Departmanı Müdürü Gamze Ertaş Karcıoğlu, “2023 yılı itibarıyla, kiralardaki artışların konut fiyatlarındaki artışın önüne geçmesi, 2023 yılında yaşanan deprem felaketleri ile ortaya çıkan zorunlu göç ve yakın coğrafyadan alınan göç ile arza yeni katılımların düşük olması nedeniyle, geri dönüş sürelerinde 2022 yılına kıyasla azalma oldu” değerlendirmesini yaptı.

EN HIZLI DÖNÜŞ OLAN İLLER

Geri dönüş sürelerinin, aynı il içinde, hatta aynı ilçede dahi konuma göre farklılık gösterdiğini belirten Karcıoğlu, “Birinci el ve ikinci el piyasada uç örnekleri arındırıp ortalama konut fiyatlarını ve evin güncel kira değerini baz alarak yaptığımız araştırmaya göre, 2023 yılı itibarıyla en düşük geri dönüş süresinin Ankara’da ve Antalya ilinde olduğu görülüyor. Konut kira artış oranı enflasyona göre yapıldığı takdirde Ankara geri dönüş süreleri 18 yıl olurken, yüzde 25 kira artış oranı kısıtlaması dikkate alındığında ise konut amortisman süresi 66 yıl oldu

KİRADAKİ ARTIŞ FİYATI GEÇTİ

Pandemi sonrası artan müstakil ve az katlı yaşam isteğiyle Balıkesir’in öne çıktığını, hızla artan fiyatlar nedeniyle 2022’de amortisman sürenin 26 yıla kadar uzadığını belirten Karcıoğlu, bu yıl kira artışlarıyla sürenin 21-24 yıla gerilediğini ifade etti. Bursa ve Kocaeli gibi büyük illerde de son yıllarda kiralardaki artışın konut fiyatlarındaki artışı geçmesiyle ortalama geri dönüş süresinin 1-2 yıl aralığında azaldığını ifade eden Karcıoğlu diğer iller için de şunları söyledi:

“Antalya’da ise Rusya-Ukrayna savaşının etkisiyle şehre gelen insanların maddi durumu iyi olanlar ev sahibi olurken, belirsizlik ortamının geçmesini bekleyen kesim kiralama yoluna gitti. Yıllık ya da 6 aylık gibi uzun süreli kira ödemeleri ev sahipleri için cazip geldi ve dolar, Euro bazında yüksek bedellerle kiralamalar gerçekleşti. 2022’de yüksek kiralar nedeniyle amortisman süresi oldukça düşük gerçekleşirken, günümüzde ise 2021 yılıyla benzer seviyelere geldi. Antalya dışında sadece Konya ilinde sınırlı bir artış görülüyor. Mersin’de de Gaziantep’te görüldüğü gibi depremden etkilenen illerden gelen göç etkili oldu. Talebe bağlı hızla artan kiralar sonucunda amortisman sürelerinde düşüşler yaşandı.”

YATIRIMCI NEDEN BEKLEMEDE

Son dönemde konut yatırımcısını bekle-meye geçiren iki önemli gelişme oldu.

* Kiralara gelen yüzde 25 zam sınırının bir yıl daha uzatılmasıyla kiraya vermek için ev alma fikri cazibesini yitirdi. Enflasyon oranında zam yapılamaması, kiracıya açılan davaların 2-3 yılı sürmesi ev sahiplerini zorladı. Kimi ev sahipleri evini satışa çıkardı, kimi düşük kira yerine boş bırakmayı seçti.

* Yatırım amaçlı alıma en büyük engel kredilere gelen sınırlama oldu. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK), ağustos ayında aldığı kararla ikinci evini alacaklar için konut kredilerini sınırlandırdı. Buna göre tüketici, kendi, eşi ya da 18 yaşından küçük çocuğu adına ev varsa ve yeni bir ev için kredi isterse, evin değerinin yüzde 90’ı değil, yüzde 22.5’i kadar kredi çekebilecek. Bu adımla kredi muslukları yatırımcıya kapatıldı, ‘Sadece ilk evini alacaklara kredi var’ denildi. Ancak bu kesim de yüksek fiyat ve faiz nedeniyle konuta erişemeyince satış adetlerinde gerileme başladı.